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二手房买卖中的几个法律问题

来源:上海二手房买卖纠纷律师   网址:http://www.cdmmjfls.com/   时间:2020-08-03 17:08:06

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  近两年,全国不同的地区均出现了房地产热,这是我国改革开放以来出现的第二次房地产热。而二手房市场的逐渐成熟是推动这次房地产热的一个重要原因。正是二手市场的形成使房屋不再是一种单纯的生活用品,而逐渐成为一种真正意义上的商品,商品的有序流转又加速了二手市场的进一步完善和成熟。相对于一手房来说,二手房交易中形式的多样性和交易手续的繁杂性决定了其复杂性。笔者想就二手房买卖中存在的几个法律问题谈一点自己的意见,并求教于方家。  二手房买卖的几种表现形式。  二手房交易一般表现于以下四种方式:  1、买卖双方均为一次性付款购房。 指二手房卖方以一次性付款方式购得原始房屋,而二手房买方也欲以一次性付款方式购房。由于交易中房权证的过户及房款的交付都不存在任何不便之处,因此此种交易为二手房买卖中最简单的方式。只要结清房款,办理好房权证过户手续就可顺利完成交易。  2、卖方以一次性付款方式购房,买方欲以银行按揭方式购房。由于卖方采用一次性付款方式购房,其持有房权证。买方以按揭方式购房,需先与提供按揭的银行签订贷款协议,经与按揭银行合作的评估机构评估后,确定买方贷款额度及年限。买方需将非贷款部分的房款交由房屋中介公司托管。在房产过户后,卖方可收到此款项。买方持房权证到银行办理按揭手续,所贷款项将由银行一次性转入卖方账户。交易完成。  3、卖方以按揭方式购房,买方欲以一次性付款方式购房。当房产是由卖方以银行按揭方式购买时,必须先付清卖方的购房贷款余额,将房权证由银行赎出,才可将房权证拿到房产交易中心办理过户手续。与第一种方式相比,多了一道赎证手续。  4、买卖双方均以银行按揭方式购房。此种形式是二手房交易中最繁琐、也较常见的形式。首先卖方需到按揭银行将房权证赎出(在卖方资金不足的情况下,可与买方协商,由买方出资代为赎出。如买方也无力一次性支付余款,则可通过融资机构的介入来解决)。其次,买方与为其提供按揭的银行签定贷款协议,经与按揭银行合作的评估机构评估后,确定贷款额度及年限。买方需将房款中的非贷款额交由中介公司托管。同时,持房权证到房产交易中心办理房产过户手续。过户后,卖方可先收到非贷房款部分,在买方到银行办理完按揭手续后,所贷款项将由银行一次性付给卖方。由于该方式手续繁琐,一般都需要中介公司介入,协助办理赎证及房产过户手续。值得一提的是,近前几年各银行开始推出的转按揭业务大大简化了此类交易手续,也促进了二手房市场的发展。对此问题后文将专门述及。  二手房买卖中卖方的风险。  由于卖方在交易中占有较为主动的地位,其风险相对于买方较小。卖方的交易风险最有可能出现于买方以按揭方式购房的交易形式中。即上述的第2和第4种交易形式。  由于买方欲以按揭方式购房,若不办理房屋抵押,提供按揭的银行不会发放贷款。这就要求卖方在尚未得到房款的情况下将房产过户到买方名下,由买方持房权证办理抵押登记手续,然后在银行发放贷款后将房款付清。从房产过户到银行发放贷款一般有一个月左右的时间。而这对卖方来说是存在一定风险的。要有效的规避风险应当做到:  通过房屋中介公司交易。卖方将房权证交给中介公司,由中介公司的工作人员陪同双方到房产交易中心办理房产过户手续,发下的新证仍由中介公司掌管,再由中介公司陪同买方办理房屋抵押登记手续。由于房权证一直由中介公司保管,到不了买方手中,能够有效地避免因买方违约而给卖方带来的风险。  贷款应当通过银行转账的方式划入卖方开立的账户,而不经买方之手。  3、签订一份完备的《房屋买卖合同》是非常有必要的,尤其要在合同中明确约定违约责任和违约金的计算方法,一旦买方违约,能够有效地通过法律救济。  二手房买卖中买方的风险。  相对于卖方来说,买方在交易中的风险更大一些。因为在任何一种交易方式中,买方都需要预付一部分房款,若付款后卖方反悔或买方根本就是遭遇欺诈,则会给自己带来重大损失。尤其是在卖方以按揭方式购房的交易形式中,买方有可能先行垫款为卖方赎证,此间风险更大。而要避免风险也应做到:  1、通过房屋中介公司交易。买方将预付款交给中介公司,由中介公司陪同卖方到银行赎证,赎出的房权证由中介公司保管而不到卖方手中。  2、应当签订一份完备的合同,要使用定金条款并约定违约金。  3、由于是二手房,买方在接房时一定要查明该房屋的物业费、水电热气费、有线电视费等费用是否已在交付前结清,否则后患无穷。  谈谈中介方面临的法律问题。  中介公司在二手房交易中扮演着越来越重要的角色,一些复杂的交易要想没有中介公司的参与而顺利完成是不可想象的。中介公司也不是近年才出现的新鲜事物,已有相当长的历史。近年二手房市场的繁荣为中介公司提供了一片广阔的活动天地,所以房屋中介公司如雨后春笋般地涌现了出来。但由于法律法规的不配套和监管措施的不力,使得中介公司良莠不齐,交易双方吃“黑中介”之亏的事例经常见之报端,严重影响了中介公司的形象,致使人们买房卖房都不愿意通过中介。但不通过中介的房屋交易出现纠纷的机率又较大,从而影响了二手市场的正常发展。近年法律法规的出台以及主管部门对中介市场的大力整治,使其规范了许多。但一个市场的成熟是需要相当长的时间的,需要所有的中介公司共同努力,依法经营,并切实维护自己的权益,才能保护自己的市场并使其有序发展。  笔者认为,中介公司应当解决好以下几个问题:  1、远离恶意竞争。一个地区的二手房市场并不是一块无限大的蛋糕,人人都想吃一口。价格战是中介公司经常采取的竞争手段。中介公司一般收取房屋成交价1%至2%的佣金,为争市场,中介公司不惜将佣金压得更低。但微薄的利润不足以维持此类中介公司的生存,只有以其他方式寻求利润,所以就出现了一系列的暗箱操作以赚取非法利润。但这种短视的违规行为只会坑人害己,损坏了中介公司的形象,扰乱了二手市场的秩序,影响了二手市场的发展,这恐怕是所有的中介公司都不愿意看到的。  2、规范合同文本。目前并没有完全适用于二手房交易的格式的中介合同和买卖合同。而一份规范完备的中介合同和买卖合同无论对中介方还是买卖双方均是非常重要的。中介公司应当委托律师制定一份能够切实维护自己权益又不侵害交易双方利益的中介合同,更应当根据交易的不同形式,制定出与之适用的房屋买卖合同。因为交易的安全和顺利进行对中介公司来说是至关重要的,也是保持自己市场保有量和扩大业务范围的保证。  3、如何对付“甩中介”的行为。暗箱操作不允许,约买卖双方见面又可能出现买卖双方甩开中介私下交易的情况,这是中介公司最为头痛的。这种情况只有通过签订完备的中介合同来避免。应当在合同中约定甩开中介私下交易的违约条款,约定惩罚性违约金,这是有合同法依据的。一旦出现这种情况,中介公司可以通过法律手段维护自己的权益。  关于转按揭的一点思考。  由于交易双方均以按揭方式购房的交易方式的普遍出现,为二手房的交易平添了许多复杂性。如上述第4种交易方式。在这种情况下,许多银行适时地推出了转按揭业务。  所谓的转按揭,就是转让住房抵押贷款的行为。但我国目前推出的转按揭业务并不是真正意义上的转按揭,它包括两个方面,一是原借款人(卖方)提前偿还银行贷款,与银行解除债权债务关系,撤销抵押登记;二是新借款人(买方)申请二手房贷款,以所购住房作为新贷款的抵押担保,办理抵押登记。  可见,目前的转按揭业务包括四个环节:原债务的偿还、新债务的建立、原有抵押担保的撤销和新抵押担保的建立。目前这四个环节相互独立。如果能将某些相关环节连结起来,无疑能节省时间,提高工作效率,降低交易成本。  其实完全可以这样做:一是实现新旧债务的连结,可以考虑在原有借款合同不变的基础上,银行、卖方、买方签定补充借款协议,将卖方的债务转移给买方。二是抵押担保随债务一并转移,在房屋产权过户的同时办理变更抵押登记,将抵押人由原借款人更换为新借款人,改变先注销旧抵押登记再办理新抵押登记的做法。这是真正意义的转按揭,即债务的转让,其有合同法上的依据,也是香港和国外的通行做法。  另外银行应当推出跨行转按揭。目前开办跨行转按揭的症结在于一定时期内原贷款抵押担保悬空,因为房屋产权过户之前,原贷款银行要撤销抵押权,否则不能转让,而只有等到办妥新的抵押登记,新贷款银行对买方发放了贷款,买方才能支付房款给卖方,卖方才有钱偿还原贷款,由于新旧贷款由不同银行发放,原贷款银行无法确保新贷款用于偿还原贷款,所以不愿意在卖方未还清贷款的情况下撤销抵押,致使转按揭无法顺利操作。要解决这个问题,可行的办法是银行之间签订合作协议,新贷款银行承诺将售房款划入卖方在原贷款银行开立的账户上,确保用于优先归还银行贷款,以避免因抵押担保不落实给银行贷款造成损失。  但即使如此,这种非真正意义上的转按揭业务的推出,也大大推动了二手房市场的发展。此业务虽与发达国家或地区相比存在不少差距,离借款人的要求也还有一定距离,但毕竟迈出了可喜的一步。随着政府主管部门和金融部门对此业务的不改进和完善,必将刺激二手市场的进一步繁荣。

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