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公有房屋承租权转让的法律常识

来源:上海二手房买卖纠纷律师   网址:http://www.cdmmjfls.com/   时间:2020-08-03 17:08:47

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  房屋承租权转让或交换的定义:房屋承租权转让是指在房屋租赁期限内,承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人,由第三人取代原承租人的地位,继续履行房屋租赁合同的行为。房屋承租权交换是指在房屋租赁期间,承租人将其承租的房屋与第三人承租的房屋交换使用,并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。

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案例

  原告沈某某,万某有一套公房,被告罗某有套公房,原被告签署《公有房屋承租权转让协议》,约定罗某将其公房一部分的承租权转让给被告,转让的成交价格人民币120,000元。合同还约定,逾期付款的,按逾期应付款的0.3%支付违约金。后被告未按约付款,成诉。最终经过一审,二审,法院支持了原告的主张,判令被告支付转让款并承担违约责任。

律师观点:

  1:公有房屋承租权的转让系使用权的转让,和房屋买卖是有必然的区别,一二审法院把此诉讼归结于房屋买卖合同诉讼,实为不妥。公有房屋承租权转让的,必须经过公有房屋的所有人同意,承租人与案外人是不能直接签署协议并约定转让费用的。

  2:本案中,被告的抗辩理由是双方虽然签署公有房屋承租权转让协议,但实际上原被告之间是及于产权互换,即被告亦把自己承租的公房使用权转给了原告,不需要支付对价。互易合同是指不需要支付货币而直接交换标的物的价值与使用价值的合同,被告的抗辩当然有理由,只是苦于没有足够的证据证明其与原告间是互易合同关系而没有被法院采信。

  公房纠纷一直是房产纠纷中的大户,原因就在于公房制度及其落后及我国的公房法律制度的不完善。曹律师提醒广大公房承租人与同住人,签订合同前认真论证法律风险,必要时请律师参与。

  房屋承租权转让或交换的办理程序

  房屋承租权转让或交换的定义:房屋承租权转让是指在房屋租赁期限内,承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人,由第三人取代原承租人的地位,继续履行房屋租赁合同的行为。房屋承租权交换是指在房屋租赁期间,承租人将其承租的房屋与第三人承租的房屋交换使用,并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。

  房屋承租权转让或交换的条件:律师要提示当事人,房屋承租权转让或者交换,承租人须征得出租人的书面同意。律师要合理提示伪托人有下列情形之一的房屋不得转租:

  (1)承租人拖欠租金的;

  (2)承租人在承租房屋内擅自搭建的;

(3)预租的商品房。

  转租的前提条件:律师办理房屋转租业务,首先要审查房屋租赁合同。房屋租赁合同约定可以转租的,承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的,承租人转租房屋应当征得出租人书面同意。

  转租合同与租赁合同的关系:律师要提示委托人,房屋转租期间,租赁合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更;租赁合同解除的,转租合同随之解除。转租期限的限制:在转租期限上,律师要注意转租合同的终止日期不得超过租赁合同规定的终止日期,除非出租人与转租双方另有协商约定。除非出租人与转租当事人另有约定,房屋转租期间,承租人应当继续履行租赁合同。

  房屋转租合同的登记备案:转租双方当事人应在签订房屋转租合同后15日内持下列材料向房地产登记机构办理房屋转租合同的登记备案,领取转租合同登记备案证明:

  (1)出租人同意转租的书面意见或者经登记备案的租赁合同;

  (2)租赁合同的登记备案证明;

(3)转租合同;

  (4)转租的承租人个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明。

  房屋承租权转让或者房屋承租权交换的办理程序是:

  (一)承租人事先征得出租人的书面同意;

  (二)承租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“房屋承租权转让合同”或者“房屋承租权交换合同”;

  (三)出租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“租赁主体变更合同”,变更房屋承租人,继续履行原租赁合同。

  (四)双方当事人在“租赁主体变更合同”签订后的15日内,应当持下列材料向原租赁合同登记备案的房地产登记机构办理合同的变更登记备案,领取登记备案证明:

  (1)房屋承租权受让人或者房屋承租权的交换人的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明;

  (2)房屋承租权转让合同或者房屋承租权交换合同;

  (3)房屋租赁主体变更合同;

  (4)租赁合同登记备案的证明。

  关键词:公有房屋承租权转让,承租人,房屋买卖,合同无效

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